Housing

Phân biệt giữa nhà ở Section 8 và nhà ở giá phải chăng (Tax Credit Housing)

09 Nov 2025 — 4 min read

Hiện nay, hai chương trình hỗ trợ nhà ở phổ biến nhất dành cho người có thu nhập thấp tại Hoa Kỳ là Section 8 Housing (Chương Trình Phiếu Thuê Nhà) và Affordable/Tax Credit Housing (Nhà Ở Giá Phải Chăng theo Chương Trình Tín Thuế).
Cả hai đều giúp người dân ổn định chỗ ở, nhưng cách vận hành, đối tượng hưởng lợi và quy trình đăng ký lại hoàn toàn khác nhau.

1. Section 8 Housing là gì?

Chương trình Housing Choice Voucher (HCV) – thường được gọi là Section 8 – do Cơ Quan Gia Cư & Phát Triển Đô Thị Hoa Kỳ (HUD) tài trợ và Cơ Quan Gia Cư Địa Phương (Public Housing Agency – PHA) quản lý.

Người dân đủ điều kiện nhận phiếu thuê nhà (voucher) để trả một phần tiền thuê hàng tháng.
Gia đình chỉ phải trả khoảng 30% thu nhập điều chỉnh cho tiền thuê; phần còn lại do chương trình trả cho chủ nhà.
Hai hình thức chính:
- Tenant-based voucher (phiếu gắn với người thuê): có thể mang theo khi chuyển nhà.
- Project-based voucher (phiếu gắn với căn hộ): chỉ áp dụng cho khu chung cư nhất định.

2. Affordable/Tax Credit Housing (LIHTC) là gì?

Low-Income Housing Tax Credit (LIHTC) là chương trình ưu đãi thuế liên bang dành cho các chủ đầu tư xây mới hoặc tân trang nhà cho thuê giá rẻ.

Nhà phát triển dự án nhận tín thuế liên bang nếu cam kết cho thuê một phần căn hộ với giá thấp hơn thị trường.
Mức thuê được xác định dựa trên phần trăm thu nhập trung vị khu vực (AMI) – thường là ≤ 60% AMI.
Chương trình này hỗ trợ phía cung (developer) – tạo thêm nguồn nhà ở giá rẻ – chứ không cấp trợ cấp trực tiếp cho người thuê.

3. So sánh giữa Section 8 và Tax Credit Housing

Tiêu chí	Section 8 Housing	Tax Credit (LIHTC) Housing
Nguồn trợ cấp	Trợ cấp trả trực tiếp cho người thuê	Tín thuế cho chủ đầu tư để giảm giá thuê
Đối tượng hưởng lợi	Người thuê thu nhập ≤ 50% AMI	Người thuê thu nhập ≤ 60% AMI
Cách vận hành	PHA trả phần chênh lệch tiền thuê	Chủ đầu tư giảm giá thuê nhờ tín thuế
Khả năng di chuyển	Có thể chuyển nhà với voucher	Quyền lợi gắn với căn hộ, không mang theo được
Thời gian hiệu lực	Khi người thuê vẫn đủ điều kiện	15 – 30 năm tuỳ hợp đồng tín thuế
Người quản lý	Cơ Quan Gia Cư Địa Phương (PHA)	Chủ đầu tư và Cơ Quan Tài Chính Gia Cư Tiểu Bang (HFA)
Mục tiêu	Giải quyết phía cầu – hỗ trợ người thuê	Giải quyết phía cung – tạo thêm nhà ở giá rẻ

4. Lợi ích và Hạn chế

Section 8:
- Cho phép người thuê chủ động chọn nơi ở phù hợp.
- Danh sách chờ rất dài và một số chủ nhà không chấp nhận voucher.

LIHTC:
- Tạo ra nhiều dự án nhà ở giá rẻ mới.
- Người thuê không mang theo được quyền lợi khi chuyển nhà.

5. Khi hai chương trình kết hợp

Một số dự án vừa nhận tín thuế (LIHTC) vừa có trợ cấp Section 8. Người thuê phải đáp ứng cả hai yêu cầu, nhưng được bảo vệ tốt hơn về mức thuê và thời gian hỗ trợ.

6. Ý nghĩa với cộng đồng

Đối với người thuê:

Nếu muốn tự chọn nơi ở linh hoạt → ghi danh Section 8 voucher khi mở danh sách.
Nếu muốn ở trong khu nhà giá rẻ có sẵn → nộp đơn tại các khu chung cư LIHTC.

Đối với cộng đồng:

Section 8 giúp giảm gánh nặng tiền thuê và tăng tính linh hoạt.
LIHTC giúp xây thêm nhà ở giá phải chăng và ổn định thị trường.
Cả hai chương trình đều bổ trợ cho nhau trong nỗ lực đảm bảo mọi người đều có một nơi ở an toàn và bền vững.

7. Tóm tắt

Section 8: Trợ cấp trực tiếp cho người thuê, linh hoạt nhưng chờ đợi lâu.
LIHTC (Tax Credit Housing): Hỗ trợ chủ đầu tư tạo nhà ở giá rẻ, người thuê không mang theo được quyền lợi khi chuyển nhà.

Hiểu rõ sự khác biệt giúp người dân chọn đúng hướng và giúp các tổ chức cộng đồng hỗ trợ hiệu quả hơn.