Thung lũng Silicon có thể có thêm nhà ở giá phải chăng nhờ dự luật của Trump

Giữa lúc hàng loạt chương trình an sinh xã hội quốc gia bị cắt giảm, một “điểm sáng” trong dự luật ngân sách Quốc hội sẽ cho phép các nhà phát triển xây dựng thêm nhiều dự án nhà ở giá phải chăng.

H.R. 1 tăng nguồn lực cho Chương trình Tín dụng Thuế Nhà ở Thu nhập Thấp (LIHTC), nguồn tài trợ liên bang chủ chốt cho nhà ở giá phải chăng. Bắt đầu từ năm tới, các bang có thể tăng vĩnh viễn 12% hạn mức phân bổ tín dụng thuế. Ngoài ra, một chương trình đã giảm ngưỡng phần trăm trái phiếu miễn thuế mà các dự án nhà ở giá phải chăng phải huy động trước khi đủ điều kiện nhận tín dụng thuế, từ 50% xuống 25% tổng chi phí. Việc giảm này đồng nghĩa sẽ có nhiều nguồn trái phiếu hơn cho các dự án bổ sung.

Ông Josh Ishimatsu, Phó Giám đốc Chiến lược của SV@Home, cho biết việc hạ ngưỡng trái phiếu mà nhà phát triển phải huy động có thể tăng gấp đôi lượng nhà ở giá phải chăng có thể xây dựng.

Ông nói, tuy dự luật sẽ tăng nguồn cung nhà ở cho các đơn vị gia đình có thu nhập thấp, nhưng các đợt cắt giảm vào Medi-Cal và tem phiếu thực phẩm lại là “con dao hai lưỡi”.

“Đây chỉ là một tia sáng nhỏ trong cơn bão khổng lồ của ‘dự luật đẹp tuyệt vời’,” Ishimatsu nói với San José Spotlight. “Nếu nhiều người bị loại khỏi Medicaid, họ sẽ phải tự chi trả y tế nhiều hơn. Điều đó có nghĩa là nhiều người sẽ mất nhà.”

Hãng kiểm toán Novogradac ước tính dự luật sẽ mang lại 1,2 triệu căn chung cư giá phải chăng mới trong thập kỷ tới, tương đương khoảng 100.000 căn mỗi năm. California có thể có thêm 10.000 căn mỗi năm.

“Đó là chuyện rất lớn,” ông Rob Wilkins, cố vấn bất động sản, người vừa rời vị trí trong cơ quan phát triển nhà ở giá phải chăng Affirmed Housing, nói với San José Spotlight. “Tôi không thấy có điểm bất lợi nào.” Chương trình LIHTC được hình thành qua Đạo luật Cải cách Thuế năm 1986 nhằm cấp tín dụng thuế thu nhập liên bang cho nhà đầu tư để đổi lấy vốn đầu tư vào các dự án nhà ở giá phải chăng—thường là ngân hàng và công ty bảo hiểm.

Các tín dụng thuế này được phân bổ cạnh tranh cho nhà phát triển để hỗ trợ chi phí xây dựng, kèm thỏa thuận các dự án sẽ duy trì giá phải chăng 55 năm tại California. Khoảng 3,7 triệu căn chung cư giá phải chăng đã được tạo ra từ khi chương trình ra đời.

Tài chính cho các dự án nhà ở giá phải chăng là sự phối hợp chắp vá giữa nguồn địa phương, tiểu bang, liên bang và tư nhân. Do nguồn lực hạn chế, nhiều dự án phải chờ vốn mới có thể triển khai.

Ishimatsu cho biết, trong ngắn hạn, dự luật ngân sách của Trump sẽ giúp giải tỏa nút thắt cho các dự án đang xếp hàng chờ phần tài trợ liên bang.

Theo Phó Tổng Quản trị Quận Hạt Consuelo Hernandez, hiện có 13 dự án trên toàn quận hạt, tương đương 1.369 căn chung cư, đang chờ tín dụng thuế để khởi công. Dự luật của Trump có thể giúp các dự án này bước vào giai đoạn xây dựng.

“Nút thắt lớn nhất là hạn mức phân bổ tín dụng thuế… vì nó bị giới hạn,” Ishimatsu nói. “Nhưng sau khi giải tỏa tồn đọng, chúng ta sẽ cần thêm nguồn vốn địa phương. Chúng ta sẽ cần một thứ như Measure A nữa.”

Cử tri Quận Hạt Santa Clara đã thông qua Measure A năm 2016, một trái phiếu 950 triệu USD để xây nhà ở giá phải chăng. Toàn bộ nguồn vốn đã được phân bổ cho năm tài chính 2024–25. Trái phiếu này giúp tạo 5.700 căn trong 61 dự án trên toàn quận hạt—bao gồm Blossom Valley Senior Apartments, Villas on the Park và Agrihood Senior Apartments—và sẽ còn nhiều dự án đưa vào sử dụng trong các năm tới. Cử tri San Jose thông qua Measure E năm 2020 để hỗ trợ xây nhà ở giá phải chăng. Tuy nhiên, Hội đồng Thành phố đã chuyển 90% nguồn này sang nhà ở tạm thời cho hai năm tài chính tới.

Việc điều chỉnh Measure E khiến 13 dự án nhà ở giá phải chăng tạm dừng, giữ hơn 1.500 căn ở trạng thái chờ, chưa đưa ra thị trường.

Năm ngoái, nỗ lực đưa trái phiếu nhà ở giá phải chăng Vùng Vịnh lên lá phiếu thất bại. Regional Measure 4 dự kiến bơm 20 tỷ USD cho 9 quận hạt ở Vùng Vịnh. Quận hạt Santa Clara sẽ được 2,4 tỷ USD, còn San Jose 2,1 tỷ USD cho nhà ở giá phải chăng.

Hiện có hai dự luật đang được cơ quan lập pháp tiểu bang xem xét nhằm tăng vốn địa phương cho nhà ở giá phải chăng. AB 736 và SB 417—còn gọi là Affordable Housing Bond Act of 2026—sẽ cung cấp trái phiếu 10 tỷ USD nếu được nghị viện thông qua và cử tri phê chuẩn.

“10 tỷ USD nghe có vẻ lớn, nhưng khi trải ra toàn tiểu bang, nó sẽ hết rất nhanh,” Ishimatsu nói. “Chúng ta vẫn sẽ cần vốn địa phương, nhất là nếu muốn tận dụng tối đa các tín dụng thuế mới sẵn có.”

Liên lạc Joyce Chu qua email joyce@sanjosespotlight.com hoặc trên X @joyce_speaks.

[Nguồn: https://sanjosespotlight.com/silicon-valley-could-see-more-affordable-housing-under-trump-bill/]