San José Moves Toward Allowing More Multifamily Housing In Residential Neighborhoods San José tiến tới cho phép nhà ở nhiều căn trong các khu dân cư thấp tầng

__ENGLISH

SAN JOSÉ, California – The San José City Council has directed city staff to move forward with a policy framework that could allow significantly more housing in areas currently designated as Residential Neighborhoods.

The proposal is part of the City’s Envision San José 2040 General Plan Four-Year Review and is commonly described as a “missing middle housing” strategy. Missing middle housing generally includes duplexes, triplexes, fourplexes, townhomes and other small multifamily developments that are larger than a single-family home but smaller than a conventional apartment complex.

According to the August 18 City Council agenda, the policy framework would direct staff to prepare General Plan amendments and zoning regulations that would:

• Increase allowable density in Residential Neighborhood areas from 8 dwelling units per acre to as many as 32 units per acre;
• Allow buildings of up to 35 feet or three stories;
• Establish standards governing setbacks, lot coverage, building size and maximum lot size;
• Develop objective design standards for small multifamily projects; and
• Create a ministerial approval process for qualifying projects.

A ministerial process generally means that a project meeting all applicable objective requirements could be approved administratively without a discretionary public hearing.

The changes are not effective immediately

The Council’s action does not mean property owners may immediately begin constructing apartment buildings under the proposed standards.

City staff must still prepare the General Plan amendments, zoning ordinance changes, environmental analysis and detailed development and design standards. These measures will need to return through the City’s public review and approval process before taking effect.

Consequently, the maximum number of units permitted on a particular property cannot yet be determined simply from the proposed density of 32 units per acre. Lot size, setbacks, building coverage, access, fire requirements, historic status and other regulations will affect what may actually be built.

The policy would expand what property owners may potentially develop; it would not require owners to demolish their homes or add housing units.

Certain properties would be excluded

Under the framework presented to the Council, streamlined small multifamily projects would not be allowed on:

• Properties in High or Very High Fire Hazard Severity Zones;
• Properties in airport safety zones;
• Wetlands, conservation areas and other environmentally sensitive sites;
• Properties containing rent-stabilized or otherwise rent-regulated units; and
• Properties subject to San José’s Ellis Act Ordinance.

Projects located in certain flood zones, riparian corridors or on properties with important historic designations would require additional discretionary review. Historic properties of lesser significance could potentially qualify for ministerial approval but would remain subject to objective historic-design standards.

Supporters and opponents voice different concerns

Supporters say the policy could provide more housing choices, allow smaller residential projects in more neighborhoods and help address San José’s housing shortage. They also argue that duplexes, triplexes and fourplexes can accommodate families who cannot afford single-family homes but do not want to live in large apartment buildings.

Opponents are concerned about traffic, street parking, infrastructure capacity, tree canopy, neighborhood character and the possibility that projects could be approved without individual public hearings. Some residents also believe the City should continue concentrating most new housing in Urban Villages and areas near major transit corridors.

The City will have to address these issues while developing the final zoning and design standards.

What homeowners should know

At this stage:

1. Existing single-family homes are not being ordered to convert into multifamily properties.
2. The proposed density does not guarantee that every lot can accommodate four or more units.
3. Current ADU, SB 9, building, fire and zoning regulations remain in effect until new regulations are formally adopted.
4. A property owner should not begin designing a project based solely on the proposed 32-units-per-acre figure.
5. Residents will have additional opportunities to review and comment when the implementing ordinances and environmental documents are released.

The original report is available from the Mercury News. Additional documents are available through the City of San José’s General Plan Four-Year Review.

__VIETNAMESE

SAN JOSÉ, California – Hội đồng Thành phố San José đã chỉ thị nhân viên Thành phố tiếp tục xây dựng một khung chính sách có thể cho phép phát triển thêm nhiều nhà ở tại những khu vực hiện được quy hoạch là Residential Neighborhood.

Đề nghị này thuộc chương trình duyệt xét bốn năm một lần của Envision San José 2040 General Plan và thường được gọi là chính sách “missing middle housing.”

Missing middle housing là những loại nhà nằm giữa nhà đơn lập và chung cư lớn, chẳng hạn như nhà hai căn, ba căn, bốn căn, townhouse và các dự án chung cư nhỏ.

Theo chương trình nghị sự ngày 18 tháng 8 của Hội đồng Thành phố, nhân viên Thành phố được chỉ thị chuẩn bị những sửa đổi có thể:

• Tăng mật độ tối đa trong các khu Residential Neighborhood từ 8 lên 32 đơn vị nhà ở trên mỗi mẫu đất;
• Cho phép công trình cao tối đa 35 feet hoặc ba tầng;
• Thiết lập các tiêu chuẩn về khoảng lùi, diện tích xây dựng, kích thước công trình và diện tích lô đất;
• Soạn tiêu chuẩn thiết kế khách quan cho các dự án nhà ở nhiều căn quy mô nhỏ; và
• Xây dựng thủ tục xét duyệt hành chính đối với các dự án hội đủ điều kiện.

Thủ tục xét duyệt hành chính, hay ministerial approval, thường có nghĩa là nếu dự án đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn khách quan, dự án có thể được nhân viên Thành phố phê duyệt mà không cần một phiên điều trần tùy nghi riêng biệt.

Quy định chưa có hiệu lực ngay lập tức

Quyết định của Hội đồng Thành phố không có nghĩa là chủ nhà có thể lập tức xây chung cư hoặc bốn căn nhà trên đất của mình.

Nhân viên Thành phố còn phải:

• Soạn sửa đổi cho General Plan;
• Chuẩn bị các thay đổi trong luật zoning;
• Thực hiện việc duyệt xét môi trường;
• Xây dựng tiêu chuẩn về thiết kế, khoảng lùi, chiều cao và diện tích xây dựng; và
• Đưa các quy định trở lại tiến trình công khai để được xem xét và phê chuẩn.

Vì vậy, hiện chưa thể kết luận mỗi lô đất sẽ được phép xây chính xác bao nhiêu căn. Khả năng xây dựng sẽ còn tùy thuộc vào diện tích và hình dạng lô đất, khoảng lùi, lối ra vào, giới hạn diện tích xây dựng, quy định cứu hỏa, cây xanh, tình trạng lịch sử và nhiều yếu tố khác.

Chính sách này có thể mở rộng quyền phát triển của chủ đất, nhưng không bắt buộc chủ nhà phải phá nhà hiện tại hoặc xây thêm căn mới.

Những khu đất có thể bị loại trừ

Theo khung chính sách được trình lên Hội đồng, thủ tục xét duyệt nhanh sẽ không áp dụng cho:

• Khu vực có nguy cơ cháy cao hoặc rất cao;
• Khu vực an toàn phi trường;
• Đất ngập nước, khu bảo tồn và các khu vực nhạy cảm về môi trường;
• Bất động sản đang có nhà thuộc chương trình kiểm soát hoặc giới hạn tiền thuê; và
• Bất động sản chịu sự điều chỉnh của Ellis Act Ordinance tại San José.

Những dự án nằm trong một số khu vực ngập lụt, hành lang sông suối hoặc trên bất động sản có giá trị lịch sử quan trọng sẽ phải trải qua thủ tục xét duyệt kỹ hơn.

Ý kiến ủng hộ và phản đối

Những người ủng hộ cho rằng chính sách sẽ tạo thêm nhiều lựa chọn nhà ở, phân bổ nhà mới đến nhiều khu vực hơn và góp phần giải quyết tình trạng thiếu nhà ở tại San José. Nhà hai căn, ba căn hoặc bốn căn cũng có thể phù hợp với các gia đình không đủ khả năng mua nhà đơn lập nhưng không muốn sống trong một khu chung cư lớn.

Những người phản đối lo ngại về:

• Giao thông và chỗ đậu xe trên đường;
• Khả năng đáp ứng của hệ thống điện, nước và cống rãnh;
• Việc mất cây xanh và sân vườn;
• Thay đổi đặc điểm của khu dân cư; và
• Khả năng một số dự án được phê duyệt mà không có phiên điều trần riêng cho cư dân lân cận.

Một số cư dân cho rằng Thành phố nên tiếp tục tập trung phần lớn nhà ở mới tại các Urban Villages và những khu vực gần các tuyến giao thông công cộng lớn.

Chủ nhà cần biết điều gì?

Trong giai đoạn hiện nay:

1. Thành phố không bắt buộc chủ nhà phải biến nhà đơn lập thành nhà nhiều căn.
2. Mức 32 căn trên mỗi mẫu đất không có nghĩa mọi lô đất đều tự động được xây bốn căn hoặc nhiều hơn.
3. Các quy định hiện hành về ADU, SB 9, zoning, xây dựng và cứu hỏa vẫn tiếp tục áp dụng.
4. Chủ nhà chưa nên thuê kiến trúc sư hoặc ký hợp đồng xây dựng chỉ dựa trên đề nghị này.
5. Cư dân sẽ còn cơ hội góp ý khi Thành phố công bố dự thảo luật, tiêu chuẩn thiết kế và hồ sơ môi trường.

Độc giả có thể đọc bài gốc trên Mercury News và theo dõi tài liệu tại trang General Plan Four-Year Review của Thành phố San José.

Nguồn: Mercury News; City of San José City Council Agenda ngày 18 tháng 8, 2026; Envision San José 2040 General Plan Four-Year Review.